Главная » Образцы документов » Предварительный договор купли-продажи с задатком

Предварительный договор купли-продажи с задатком

Предварительный договор купли-продажи с задатком

Можно ли задатком обеспечить исполнение предварительного договора?

Согласно статье 429 ГК РФ, предварительный контракт — это документ, цель которого — подтверждение обоюдного согласия сторон в перспективе подписать основной договор, непосредственно касающийся передачи конкретного имущества. При этом статья предписывает контрагентам в первичном соглашении точно обозначить предмет основного контракта, сроки, отведенные на его подписание, а также условия, имеющие значение для каждого из них.

В то же время ГК РФ не обязывает контрагентов указывать иные существенные условия, обязательные для конкретного вида договора. Тем не менее практики указывают на необходимость фиксации в подписываемом документе условий, касающихся срока исполнения основного соглашения и цены имущества, во избежание судебных споров относительно смысла данных положений, т. к. в случае разногласий между сторонами в силу все той же статьи 429 ГК РФ эти вопросы должны определяться судом.

Форма первоначального соглашения

Статья 429 ГК обязывает контрагентов заключить первичную сделку в форме, предписанной законодательством для главного контракта. В противном случае соглашение считается ничтожным.

Однако данное правило не распространяется на те случаи, когда переход прав по основной сделке подлежит госрегистрации, согласно пункту 14 письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59. ВАС РФ, в частности, отмечено, что предварительная сделка не распространяется непосредственно на передачу недвижимости, а лишь содержит в себе обязательные для контрагентов условия о заключении такого соглашения в будущем. Следовательно, правила статьи 164 ГК РФ о госрегистрации на нее не распространяются.

Если же в такой сделке упоминается задаток, то первичный договор, согласно статье 380 ГК РФ, составляется только в письменном виде.

Задаток в первичном договоре

Согласно положениям статьи 380 ГК РФ, задаток — это деньги, передаваемые продавцом покупателю и выполняющие одновременно 3 функции, прямо обозначенные в указанной статье:

  1. Уплата в счет суммы, положенной продавцу по главной сделке.
  2. Подтверждение факта подписания первичного соглашения.
  3. Гарантия выполнения обязанностей, возложенных на себя контрагентами.

Пункт 4 статьи 380 ГК РФ непосредственно указывает, что при помощи задатка может быть гарантировано выполнение принятых контрагентами обязанностей по подписанию основного договора на тех условиях, которые согласованы предварительно. Соответственно, задаток правомерно выступает одним из средств обеспечения соблюдения условий первичного контракта.

Как вернуть задаток по предварительному договору?

Согласно пункту 2 статьи 381 ГК РФ, при неисполнении обязательства о заключении основного контракта по вине продавца задаток должен быть возвращен в двукратном размере. При незаключении сделки купли-продажи по вине покупателя задаток остается у продавца. Если же стороны передумали заключать договор либо не предприняли никаких мер для его заключения в течение обозначенного в предварительном соглашении срока, задаток подлежит возврату.

Возврат задатка по предварительному договору осуществляется по стандартной схеме, действующей в отношении неисполнения договорных обязательств, и предполагает следующие шаги:

  1. Отправку письменного требования стороне о возврате задатка.
  2. Обращение в суд с иском о возврате задатка в одинарном или двойном размере в случае неисполнения такого требования.

Судебная практика и возврат задатка по предварительному договору

Судебная практика показывает, что к спорам о взыскании задатка могут применяться нормы пункта 1 статьи 333 ГК РФ — на это прямо указано в пункте 8 постановления Пленума ВАС РФ «О некоторых…» от 22.12.2011 № 81. Суть обозначенного положения сводится к тому, что если возврат задатка в двукратном размере явно не соответствует последствиям незаключения основного договора, то причитающаяся в этом случае покупателю сумма может быть уменьшена судом по требованию продавца. Точно так же и покупатель при незначительности его вины в срыве сделки может требовать возврата части задатка, который по общему правилу статьи 381 ГК РФ должен остаться полностью у продавца.

Итак, нормы ГК РФ обеспечивать задатком исполнение предварительной сделки позволяют. Однако при этом стоит учитывать, что возврат задатка имеет свою специфику, на которую сторонам следует обращать внимание.

О admin

x

Check Also

Подводные камни договора долевого участия в строительстве

Подводные камни договора долевого участия в строительстве Договор долевого участия являет собой непременную документацию при ...

Письмо о расторжении договора об оказании услуг

Письмо о расторжении договора об оказании услуг, образец письма Для договоров оказания услуг, специальными нормами ...

Отчет о выполнении коллективного договора на предприятии

Отчет о выполнении коллективного договора на предприятии Отчет о выполнении коллективного договора на предприятии (в ...

Отличия реального договора от консенсуального

Отличия реального договора от консенсуального Чем отличается реальный договор от консенсуального? Отечественное гражданское законодательство не ...

Отличие служебного контракта от трудового договора

Отличие служебного контракта от трудового договора Трудовой контракт — понятие, виды, правовое регулирование Понятие трудового ...

Отличие лицензионного договора от договора коммерческой концессии

Отличие лицензионного договора от договора коммерческой концессии Отличие лицензионного договора от договора коммерческой концессии (франчайзинга) ...

Отличие договора поставки от купли-продажи

Отличие договора поставки от договора купли-продажи Принципиальные отличия договора поставки от купли-продажи Согласно статье 454 ...

Отличие договора подряда от договора оказания услуг

Отличие договора подряда от договора оказания услуг Отличие договора подряда от договора оказания услугсостоит не ...

Отличие договора комиссии от агентского договора

Отличие договора комиссии от агентского договора Смежные договоры. Почему важно понимать, чем они отличаются друг ...

Отличие договора аренды от договора лизинга

Отличие договора аренды от договора лизинга Отличие договора аренды от договора лизинга можно выявить лишь ...

Отказ подрядчика от исполнения договора подряда

Отказ подрядчика от исполнения договора подряда Отказ подрядчика от исполнения договора подряда осуществляется по установленным ...

От чего зависит срок действия договора поручительства?

От чего зависит срок действия договора поручительства? Когда прекращается договор поручительства в силу закона при ...

Основания признания договора недействительным

Основания для признания договора недействительным Условия заявления о недействительности договора Недействительность договора при наличии оснований, ...

Основания для заключения срочного трудового договора

Основания для заключения срочного трудового договора Срочный трудовой договор: понятие и правовое регулирование Положениями ч. ...

Опцион на заключение договора — понятие и условия

Опцион на заключение договора — понятие и условия Опцион — понятие и сфера применения, пример ...

Нет трудового договора — как взыскать долг по зарплате?

Нет трудового договора — как взыскать долг по зарплате? Современные тенденции судебной практики по взысканию ...

Рейтинг@Mail.ru